Vakantiewoning verkopen: wanneer bent u vrijgesteld van belasting?
Het voorjaar luidt traditioneel het drukste seizoen in op de markt voor vakantiewoningen. Veel mensen overwegen in deze periode om hun buitenverblijf van de hand te doen — soms als onderdeel van een erfenis, een generatiewissel of simpelweg omdat de waarde sterk is gestegen.
De vraag die dan onvermijdelijk opduikt: kan zo’n woning belastingvrij worden verkocht?
De basisregel is duidelijk
In principe geldt dat de winst op de verkoop van een vakantiewoning belastingvrij is, dankzij de zogenoemde vakantiehuisregel. Maar die vrijstelling is niet automatisch. Er moet aan twee voorwaarden worden voldaan — en wie die niet kent, riskeert een flinke onverwachte belastingrekening.
De belastingvrijstelling is alleen van toepassing als de woning is gebruikt als recreatieve verblijfplaats én als de totale oppervlakte van het perceel kleiner is dan 1.400 m².
Dit is de fout die mensen het vaakst maken
“We zien regelmatig gevallen waarbij een verkoper geen oog heeft gehad voor de eis rond de perceelgrootte. Een vakantiewoning is dikwijls via erfenis overgedragen of al tientallen jaren in de familie. De voorwaarde dat de woning als recreatieve woning is gebruikt, is daardoor meestal vervuld. Maar juist de perceelgrens wordt over het hoofd gezien,” aldus belastingexpert en partner Søren Thorvaldsen Svane Keller van PwC.
Hij benadrukt bovendien: “De voorwaarden moeten gelden op het moment van verkoop. Het is niet voldoende dat ze van toepassing waren toen de woning werd gekocht.”
Let op deze twee voorwaarden
Wie zijn vakantiewoning belastingvrij wil verkopen, moet aan beide onderstaande eisen voldoen op het moment van de transactie.
1. De woning moet als recreatieve verblijfplaats zijn gebruikt
De vakantiewoning moet door de eigenaar of diens gezin zijn gebruikt als recreatief onderkomen — ook al was dat slechts een deel van de periode dat zij eigenaar waren. Onder ‘vakantiewoning’ vallen alle soorten recreatieve verblijven: zowel klassieke vakantiehuizen als andere typen die niet zijn goedgekeurd voor permanente bewoning.
De regel geldt voor woningen in binnen- én buitenland. Er is geen minimale bezitsperiode vereist. Het gaat er enkel om dat de woning daadwerkelijk recreatief is gebruikt.
2. Het perceel mag niet groter zijn dan 1.400 m²
Overschrijdt het totale perceel deze grens, dan is belastingvrije verkoop toch nog mogelijk — maar alleen onder specifieke omstandigheden:
- Het bestemmingsplan of andere publiekrechtelijke regelgeving verbiedt splitsing van het perceel.
- De belastingdienst oordeelt dat splitsing zou leiden tot een waardevermindering van meer dan 20% van het resterende perceel of de woning.
Het bewijs dat splitsing niet mogelijk is, moet worden aangevraagd bij de gemeente waar de vakantiewoning zich bevindt.
Noord-Jutland het zwaarst getroffen
Volgens belastingexpert Søren Thorvaldsen Svane Keller speelt de perceelgrens in het hele land een rol, maar treft hij eigenaren in één specifieke regio het hardst.
“De perceeleis raakt vooral eigenaren in Noord-Jutland, omdat daar een bovengemiddeld hoog aandeel vakantiehuispercelen groter is dan 1.400 m². Wie een ruim perceel bezit en aan verkoop denkt, doet er goed aan hier extra alert op te zijn.”
Wat kunt u doen als uw perceel te groot is?
“Als de perceelgrootte de grens overschrijdt, is het verstandig om vroeg in het proces te onderzoeken of splitsing kan worden uitgesloten — via het bestemmingsplan of een verklaring van de belastingdienst. Is dat niet mogelijk, kunt u overwegen om vóór de verkoop een deel van het perceel af te splitsen, zodat de rest van de woning belastingvrij kan worden verkocht. Het afgesplitste deel is in principe wel belastingplichtig bij verkoop,” legt Søren Thorvaldsen Svane Keller uit.
Vakantiewoning in het buitenland?
Bezit u een vakantiewoning in bijvoorbeeld Zweden, Frankrijk of Spanje, dan kan de verkoop in eigen land belastingvrij zijn op basis van de vakantiehuisregel. Maar dat betekent niet dat het land waar de woning staat geen belasting heft.
Is de verkoop in eigen land wél belastingplichtig, onderzoek dan van tevoren hoe eventuele dubbele belasting wordt afgehandeld. Dat kan een onaangename verrassing achteraf voorkomen.
